Por qué este tema genera dudas cada enero
En muchas copropiedades, al iniciar el año surge la misma pregunta: ¿la cuota de administración debe subir automáticamente con el IPC o con el aumento del salario mínimo? La duda es común porque, aunque hay gastos que sí se incrementan (vigilancia, aseo, jardinería, contratos y servicios), no todas las copropiedades tienen definida la regla de ajuste y no todos los reglamentos manejan el mismo criterio.
¿Qué dice la Ley 675 de 2001?
La Ley 675 de 2001 regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, pero no contempla de forma expresa un “incremento automático” de la cuota de administración por IPC o por salario mínimo en enero.
En otras palabras: la ley no impone una fórmula automática universal. El aumento (si aplica) debe tener un sustento claro en la forma de aprobar presupuestos y cuotas, y especialmente en lo que disponga el Reglamento de Propiedad Horizontal y las decisiones válidas de asamblea/consejo según sus competencias.
Entonces, ¿cuándo sí se puede aplicar un incremento automático?
Aunque la ley no lo define como automático, muchos Reglamentos de Propiedad Horizontal sí incluyen una regla de ajuste anual. Y cuando el reglamento lo establece, se debe respetar, porque el reglamento es la “norma interna” de la copropiedad y guía el funcionamiento administrativo y financiero.
Por eso, antes de aplicar un incremento, lo correcto es verificar:
- Qué dice el Reglamento de Propiedad Horizontal sobre incrementos o actualizaciones de cuotas.
- Qué se aprobó en asamblea (presupuesto, cuotas, autorizaciones, topes o criterios).
- Qué competencia tiene el consejo o la administración según el reglamento (en algunas copropiedades el consejo fija cuotas dentro de un marco aprobado, en otras todo lo define asamblea).
Las fórmulas más comunes que aparecen en los reglamentos
En Colombia es frecuente encontrar reglamentos con reglas distintas. Estas son algunas de las más habituales:
- Aumento por IPC al inicio del año: establece que la cuota se actualiza cada enero según el IPC (generalmente del año anterior).
- Aumento por salario mínimo: especialmente en copropiedades donde muchos costos están atados a mano de obra o contratos indexados al SMMLV.
- El mayor entre IPC y salario mínimo: busca “proteger” el flujo de caja ante incrementos fuertes en costos, pero debe estar expresamente autorizado en el reglamento.
- No contempla incremento automático: en este caso, lo usual es que el ajuste se haga mediante aprobación del presupuesto y la cuota correspondiente en asamblea (o según el órgano competente).
¿El incremento es algo positivo?
Implementar un incremento anual definido (por IPC, salario mínimo u otra fórmula) tiene ventajas claras para la copropiedad, porque ayuda a mantener el equilibrio financiero, anticiparse al aumento natural de los costos (vigilancia, aseo, contratos, servicios y salarios) y evitar desfinanciamientos a mitad de año. Cuando este ajuste no está contemplado ni regulado, la copropiedad corre el riesgo de quedarse sin recursos suficientes, verse obligada a realizar cobros extraordinarios, generar conflictos con los copropietarios o enfrentar retrasos en pagos a proveedores. Contar con una regla clara y conocida aporta estabilidad, previsibilidad y transparencia para la administración y para los residentes.
Recomendaciones para aplicar el incremento sin conflictos
Para evitar reclamos y asegurar transparencia, lo recomendable es:
- Revisar el Reglamento (y si es posible, tener el artículo exacto a la mano).
- Soportar el ajuste con números: presupuesto anual, variaciones en contratos, proyecciones de gasto e ingresos.
- Comunicar con claridad a los copropietarios: fórmula usada, porcentaje aplicado, fecha desde la cual rige.
- Dejar evidencia (actas, circular, informe financiero), especialmente si el ajuste lo define el consejo o se ejecuta por una cláusula automática.
¿Qué hacer si el reglamento es ambiguo o no dice nada?
Si el reglamento no contempla incremento automático o su redacción es confusa, lo más sano es tratarlo de manera formal:
- Definirlo vía presupuesto y asamblea (según corresponda).
- Si la copropiedad lo considera necesario, proponer una reforma para establecer una regla clara de actualización (y así evitar discusiones cada enero).
Conclusión
El incremento automático por IPC o salario mínimo en enero no está establecido de forma expresa en la Ley 675 de 2001. Sin embargo, sí puede aplicarse cuando el Reglamento de Propiedad Horizontal lo incluye y define la fórmula (IPC, salario mínimo, el mayor de los dos, u otra regla). Como cada copropiedad puede tener una disposición distinta, la clave es: revisar el reglamento, actuar con soporte financiero y comunicar con transparencia.
