En la administración de copropiedades residenciales surgen muchas dudas sobre temas contables y tributarios. Una de las más frecuentes es: ¿Debe una copropiedad cobrar IVA por el uso de zonas comunes como el salón social o los parqueaderos? La respuesta depende del tipo de uso que se le dé a esas áreas y a quién se le presta el servicio. En esta guía, elaborada con base en el Concepto 722 de la DIAN de mayo de 2025, te explicamos cuándo se debe cobrar IVA y cuándo no, con ejemplos claros y aplicables en cualquier conjunto residencial en Colombia.
¿Las copropiedades están exentas de IVA?
Las copropiedades residenciales no pagan IVA por las actividades que hacen parte de su objeto social: administrar bienes comunes y facilitar el buen funcionamiento del conjunto (art. 33 Ley 675 de 2001).
Sin embargo, si realizan actividades comerciales o prestan servicios a terceros, deben cobrar y declarar IVA, tal como lo exige el artículo 420 del Estatuto Tributario y lo ha confirmado la DIAN.
Casos en los que una copropiedad NO debe cobrar IVA
1. Uso del salón social por residentes o propietarios
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¿Se cobra IVA si el residente paga por usar el salón social?
No. Así haya un cobro (por préstamo, aseo, reserva, mantenimiento), no se genera IVA si el uso es exclusivo para propietarios o residentes.
2. Parqueaderos para propietarios (equitativamente)
- Si los parqueaderos son asignados para los copropietarios de manera equitativa (por ejemplo, con turnos o sorteos), no se considera un servicio gravado y por tanto no se debe cobrar IVA.
3. Uso general de zonas comunes sin fines comerciales
- Áreas comunes como salones, canchas o zonas verdes utilizadas por los residentes en turnos y en calidad de préstamo, sin generar ingreso comercial directo, no generan IVA.
Casos en los que una copropiedad SÍ debe cobrar IVA
1. Arriendo del salón social a terceros
Cuando se alquila el salón comunal a personas externas (empresas, vecinos de otros edificios, fundaciones, etc.), sí se configura una actividad comercial y debe cobrarse IVA.
2. Parqueaderos para visitantes o terceros
El cobro de parqueaderos a visitantes, repartidores, contratistas u otros no residentes, se considera servicio de parqueadero público, y sí genera IVA (Art. 462-2 E.T.).
3. Alquiler de zonas comunes para actividades comerciales
Si el conjunto alquila espacios como canchas, locales o zonas comunes a instructores, entrenadores u otras personas externas, esa actividad está gravada con IVA.
¿Qué debe hacer una copropiedad si cobra IVA?
- Inscribirse como responsable de IVA en el RUT.
- Expedir factura electrónica con IVA.
- Recaudar, declarar y pagar el IVA ante la DIAN.
- Presentar las declaraciones según el calendario tributario.
- Reportar información en el Registro de Beneficiarios Finales (RUB) si aplica.
¿Y si la copropiedad deja de prestar servicios gravados?
Si ya no realiza actividades comerciales, puede solicitar la actualización del RUT y eliminar la responsabilidad de IVA, aportando certificación del contador o revisor fiscal.
Resumen: ¿cuándo cobra IVA una copropiedad residencial?
| Actividad | ¿Para quién? | ¿Cobra IVA? |
|---|---|---|
| Uso salón social | Residente/propietario | ❌ No |
| Uso salón social | Tercero o externo | ✅ Sí |
| Parqueadero asignado | Residente | ❌ No |
| Parqueadero pagado | Visitante/externo | ✅ Sí |
| Arriendo zonas comunes | Comerciante o externo | ✅ Sí |
| Uso común general | Residentes | ❌ No |
¿Tienes dudas sobre el IVA en tu conjunto?
En Conexión PH, somos expertos en administración de copropiedades residenciales en Antioquia. Acompañamos a conjuntos y consejos de administración para garantizar cumplimiento legal y tributario, y evitar sanciones por parte de la DIAN.
Conclusión
Cumplir con las obligaciones como copropietario es fundamental para garantizar una administración eficiente y una convivencia armónica en la propiedad horizontal. En Conexión PH, fomentamos el cumplimiento de estas obligaciones y apoyamos a los copropietarios en la construcción de una comunidad organizada y respetuosa.
