La reforma a la Ley 675 de 2001, propuesta mediante el Proyecto de Ley número 397 de 2024, representa un paso significativo en la evolución del régimen de Propiedad Horizontal en Colombia. Esta modificación legislativa tiene como objetivo principal actualizar y adaptar la ley a las realidades y necesidades contemporáneas de los propietarios y residentes en propiedades horizontales, asegurando una convivencia pacífica y eficiente en el manejo de los bienes comunes.
Contenido de la reforma:
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Objeto y Principios de la Ley:
La nueva ley propone modificar el concepto de propiedad horizontal para incluir, no solo los derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y de copropiedad sobre áreas comunes, sino también para enfatizar la función social y ecológica de la propiedad.
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Ampliación de Competencias:
Se introducen mejoras significativas que buscan elevar la calidad de vida en las propiedades horizontales a través de la correcta administración y posibles mejoras en las áreas comunes, especialmente para Viviendas de Interés Social (VIS) y Viviendas de Interés Prioritario (VIP).
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Aspectos Administrativos y Jurídicos:
A Los cambios incluyen medidas para consolidar y clarificar el rol y las funciones de los administradores, los consejos de administración y las asambleas de propietarios, asegurando su operación bajo un marco de transparencia y eficacia.
Reuniones más flexibles y decisiones claras
El proyecto facilita la realización de asambleas generales permitiendo modalidades presenciales, virtuales o mixtas. También, establece que decisiones importantes, como la modificación de coeficientes de copropiedad o la imposición de expensas extraordinarias, deben aprobarse por el 70% de los coeficientes de copropiedad.
Registro Único de Administradores
Una de las propuestas más relevantes es la creación del Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal, que busca profesionalizar y regular esta figura clave.
Este registro permitirá identificar a los administradores y conocer sus periodos de gestión y sanciones. Además, se establece la obligatoriedad de contar con pólizas de seguros contra riesgos como incendios o terremotos, y para áreas comunes como piscinas y parques infantiles.
Nuevas obligaciones y sanciones
Los propietarios deberán cumplir con el uso adecuado de los bienes comunes y el pago de expensas. Se imponen sanciones para quienes incumplan, así como para administradores que no cumplan con sus responsabilidades.
Uso de bienes comunes y exclusivos
Se introducen regulaciones claras sobre el uso de bienes comunes y exclusivos. Los bienes como terrazas y patios interiores solo pueden venderse a los propietarios que puedan usarlos, mientras que instalaciones de servicios públicos, ascensores y áreas recreativas deben estar disponibles para todos.
Certificación y registro de la propiedad horizontal
La Cámara de Comercio será responsable de la inscripción y certificación de la existencia y representación legal de la propiedad horizontal. Este trámite será gratuito para las propiedades de estratos 1 y 2.
Extinción de la propiedad horizontal
La ley define las causas para la extinción, como la destrucción total del edificio o la decisión unánime de los propietarios. En caso de demolición, los terrenos seguirán gravados proporcionalmente por hipotecas y gravámenes existentes.
Proceso de entrega de bienes comunes
El proyecto establece que el propietario inicial debe entregar los bienes comunes cuando al menos el 60% de los coeficientes de copropiedad haya sido enajenado. Esta entrega debe incluir garantías y planos técnicos.
Sanciones y cumplimiento
El incumplimiento de las nuevas obligaciones puede conllevar sanciones, incluyendo la no emisión de nuevas licencias. Los administradores deben contar con canales de comunicación abiertos para los propietarios y reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio.
Derechos relacionados con mascotas
El proyecto prohíbe que los reglamentos de propiedad horizontal contengan normas que limiten o prohíban la tenencia de mascotas, garantizando a los residentes el derecho de convivir con sus animales siempre que se respeten las normas de convivencia.
Regulación de vivienda turística y renta corta
El proyecto regula la vivienda turística y la renta corta, obligando a los propietarios a obtener el Registro Nacional de Turismo (RNT) antes de destinar sus inmuebles a alquiler temporal. Además, los administradores deberán contar con formación en turismo.
La regulación permite a la mayoría calificada de propietarios decidir prohibir la vivienda turística, asegurando que las actividades de alquiler a corto plazo no afecten la convivencia y la calidad de vida en las comunidades residenciales.
Impacto Potencial
Este avance legislativo busca solventar los desafíos presentados por la diversidad de regímenes de propiedad horizontal y la dispersión normativa que han caracterizado la gestión de este tipo de propiedades. Al mismo tiempo, intenta facilitar el desarrollo de actividades comerciales y residenciales en un marco de seguridad jurídica y buena convivencia. La reforma también acoge las demandas actuales relacionadas con la urgencia de un manejo más ecuánime y funcional de los espacios comunes, persiguiendo una mejor integralidad en las comunidades residenciales y comerciales.
Conclusión
El Proyecto de Ley 397 del 2024 es una respuesta a la necesidad permanente de actualización del marco jurídico que rige la propiedad horizontal en Colombia, ofreciendo un régimen más acorde con las demandas sociales, económicas y ambientales del siglo XXI. Al ser aprobada, esta reforma marcará un hito significativo en la legislación colombiana, potenciando la cohesión comunitaria y la gestión efectiva de las propiedades horizontales.
En Conexión PH, estamos siempre atentos a los cambios para ofrecer una administración de propiedades horizontales que cumpla con las normativas legales y garantice el bienestar de todos los copropietarios.
